房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目。

  商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：

  1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

  6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

  商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号修改发布）第五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：

  3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

  建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或进行其他活动的建造物。

  转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

  在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

  单位或个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，视同销售服务不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目税率为11%。

  《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）第一条

  《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第一条

  房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，以及一般纳税人按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。

  房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。

  1．房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以再一次进行选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

  房地产老项目，是指：《建筑工程项目施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程项目施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程项目施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

  2．房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5％的征收率计税。

  3.自2019年11月1日起，取消一般纳税人简易办法征收备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。

  销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

  ①由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

  房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

  销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（注：现行税率为9%）

  当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

  （1）向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条

  （2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合以下条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

  ①房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

  ②政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

  《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条

  （3）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

  《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第一条

  （4）在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

  （5）一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不允许超出纳税人实际支付的土地价款。

  适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

  纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

  （1）按照纳税人最近时期销售同类服务、非货币性资产或者不动产的平均价格确定。

  （2）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、非货币性资产或者不动产的平均价格确定。

  不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为最大的目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

  一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程项目施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

  不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

  房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算（注：现行税率为9%）；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

  房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，依规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》2份。

  一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率（注：现行税率9%）计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。

  房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

  《财政部关于印发增值税会计处理规定的通知》（财会〔2016〕22号）第二条第（七）项

  根据上述规定，房地产项目预缴税款可以抵减的时间是在项目纳税义务发生之后。纳税义务发生之前，该项目对应的预缴税款不能抵减，只有当项目纳税义务发生了，项目对应预缴税款才予以抵减。

  纳税人未依规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未依规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关联的资料的,由税务机关责令限期改正,可以处二千元以下的罚款;情节严重的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。

  一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

  （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

  取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

  （二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。

  在实践中，目前各地对房地产销售不动产的增值税纳税义务发生时间有不同的规定。希望在增值税立法之后，全国会有统一明确的纳税义务发生时间的规定。

  固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

  属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

  一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。

  房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票或者申请代开增值税专用发票。

  国家税务总局公告2016年第18号第十六、第十七、第十八、第二十三、第二十四、第二十五条

  全面推行小规模纳税人自行开具增值税专用发票。税务总局进一步扩大小规模纳税人自行开具增值税专用发票范围，小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为、需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。

  《国家税务总局关于实施第二批便民办税缴费新举措的通知》（税总函〔2019〕243号）第一条

  增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、非货币性资产或不动产的情形。

  “未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

  《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）

  销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

  纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，包括已经申报缴纳营业税或补缴营业税的业务，需要补开发票的，可以开具增值税普通发票。纳税人应完整保留有关的资料备查。

  《国家税务总局关于明确中外合作办学等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2018年第42号）

  （一）自2019年9月20日起，纳税人一定要通过增值税发票管理系统开具17%、16%、11%、10%税率蓝字发票的，应向主管税务机关提交《开具原适用税率发票承诺书》（附件2），办理临时开票权限。临时开票权限有效期限为24小时，纳税人应在获取临时开票权限的规定期限内开具原适用税率发票。

  （二）纳税人办理临时开票权限，应保留交易合同、红字发票、收讫款项证明等相关材料，以备查验。

  （三）纳税人未按规定开具原适用税率发票的，主管税务机关应按照现行有关法律法规进行处理。

  《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第31号）

  自2019年11月1日起，取消增值税备案，取消后由纳税人通过办理申报直接享受，无需再报税务机关备案或核准。

  为配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房免征增值税。

  《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十四）项返回搜狐，查看更加多